Sektor farmaceutyczny w Polsce wykazuje dynamiczny rozwój, stając się jednym z kluczowych graczy na warszawskim rynku biurowym. W ciągu ostatnich kilku lat firmy farmaceutyczne, obejmujące działalność badawczo-rozwojową, produkcyjną i biotechnologiczną, zajęły około 172 000 m² powierzchni biurowej w stolicy. Choć Warszawa pozostaje centralnym punktem dla branży, zauważalne stają się zmiany preferencji lokalizacyjnych – firmy coraz częściej wybierają biura poza ścisłym centrum miasta.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie są zmiany preferencji lokalizacyjnych firm farmaceutycznych w Warszawie.
- Jaki wpływ na rynek biurowy w Warszawie ma sektor farmaceutyczny.
- Dlaczego firmy farmaceutyczne preferują biura poza ścisłym centrum stolicy.
- Jakie zmiany w przestrzeni biurowej wprowadza sektor farmaceutyczny, aby dostosować się do nowych standardów pracy.
Sektor farmaceutyczny na warszawskim rynku biurowym
Warszawski rynek biurowy, będący największym hubem biurowym w Polsce, przyciąga inwestycje firm z sektora farmaceutycznego. W latach 2020–2024, ten sektor odpowiadał za 5% całkowitego wolumenu transakcji najmu w stolicy. Firmy farmaceutyczne wynajmują powierzchnie zarówno w centralnych, jak i mniej eksponowanych lokalizacjach. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, około 74% powierzchni zajmowanej przez ten sektor znajduje się poza ścisłym centrum. Dla wielu firm farmaceutycznych kluczowe są czynniki takie jak dostępność miejsc parkingowych oraz dobry dojazd do lotniska.
Zebrane przez nas dane potwierdzają dynamiczny rozwój zapotrzebowania na biura wśród firm związanych z sektorem farmaceutycznym – od 100 000 mkw. wynajętych w latach 2010-2014, przez 150 000 mkw. w latach 2015–2019, do niemal 172 000 mkw. w okresie 2020-2024. Wzrost ten związany jest m.in. z ekspansją centrów usług wspólnych operujących w tym sektorze – podkreśla Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Wzrost sektora farmaceutycznego w Polsce
Polska branża farmaceutyczna rośnie w szybkim tempie, co ma bezpośredni wpływ na rozwój rynku biurowego. W kraju działa ponad 700 firm farmaceutycznych, z czego 221 znajduje się w Warszawie. Według raportu PARP branża ta zatrudnia około 80–100 tysięcy pracowników, a jej roczne przychody wynoszą 11,5 miliarda EUR. Wzrost wydatków zdrowotnych, starzenie się społeczeństwa oraz zwiększone zapotrzebowanie na leki i usługi zdrowotne tworzą solidne podstawy pod dalszy rozwój sektora.
Preferencje lokalizacyjne sektora farmaceutycznego
Firmy farmaceutyczne w Warszawie preferują lokalizacje poza ścisłym centrum miasta. W szczególności Służewiec przyciąga aż 40% całkowitej powierzchni zajmowanej przez ten sektor. Dodatkowo, coraz więcej firm farmaceutycznych decyduje się na renegocjowanie umów najmu, co świadczy o stabilności i długofalowych planach rozwoju w stolicy.
Aż 62% wszystkich transakcji zawieranych przez firmy farmaceutyczne w Warszawie pomiędzy 2020 rokiem a I kw. 2025 roku stanowiły renegocjacje – to znacznie powyżej średniej rynkowej wynoszącej 41% – mówi Tomasz Bulej, Leasing Manager, Associate, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.
Biura przyszłości: Nowe standardy pracy i zdrowia w sektorze farmaceutycznym
Raport Cushman & Wakefield wskazuje również na zmieniające się potrzeby firm farmaceutycznych w zakresie przestrzeni biurowych. Coraz więcej firm wdraża model pracy hybrydowej, a także inwestuje w certyfikaty takie jak WELL, które promują zdrowie i dobrostan pracowników. Firmy stawiają na biura sprzyjające współpracy, w których dbałość o komfort i zdrowie zespołu staje się priorytetem.
Dodatkowo blisko połowa (48%) powierzchni biurowej wynajmowanej przez sektor farmaceutyczny znajduje się w nowoczesnych budynkach postawionych po 2014 roku.
Przewidujemy, że firmy ulokowane w starszych obiektach będą dążyć w najbliższych latach do relokacji do nowszych przestrzeni lub zmodernizowanych, spełniających aktualne normy środowiskowe i komfortu pracy. To mobilizuje właścicieli starszych obiektów do prac nad ich unowocześnieniem, żeby zatrzymać najemców, przyciągać kolejnych i zapobiec wypadnięciu ich aktywów z rynku – mówi Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting and ESG Advisory, Cushman & Wakefield.
Wydatki na zdrowie – perspektywy rozwoju
Polska, mimo że wciąż jest jednym z krajów UE o niższych wydatkach na ochronę zdrowia, znacząco zwiększa swoje inwestycje w ten sektor. W 2023 roku Polska przeznaczyła 5,7% PKB na ochronę zdrowia, co stanowi wzrost o 145% w stosunku do 2014 roku. Przewidywana dalsza tendencja wzrostu wydatków na zdrowie stwarza solidne fundamenty dla rozwoju sektora farmaceutycznego w Polsce.
Główne wnioski
- Sektor farmaceutyczny wynajął w latach 2020-2024 około 172 000 m² powierzchni biurowej w Warszawie, co stanowi 5% całkowitego wolumenu transakcji.
- 74% powierzchni biurowej zajmowanej przez firmy farmaceutyczne znajduje się poza ścisłym centrum Warszawy.
- 48% powierzchni biurowej wynajmowanej przez firmy farmaceutyczne w Warszawie mieści się w budynkach wybudowanych po 2014 roku.
- Polska farmacja rozwija się dynamicznie, przyczyniając się do wzrostu liczby transakcji na rynku biurowym, z przewidywaną dalszą ekspansją.
Źródło:
- Raport „Zoom in on Pharma sector. Sektor farmaceutyczny na warszawskim rynku biurowym” Cushman & Wakefield
